立法上的“物业管理”与“物业服务”
中国内地的物业管理，随着商品房的建设，借鉴了中国香港的经验，起步于上世纪80年代初期的深圳。一直到2003年国务院《物业管理条例》公布，都是使用“物业管理”这个词。当时的条例中有“物业服务”一词，用在两个地方——“物业服务合同”和“物业服务费用”。
2007年3月，《物权法》公布，里边没有“物业管理”这个词，并且把《物业管理条例》中所称的“物业管理企业”改为“物业服务企业”，把物业管理用房改为“物业服务用房”，但又把《物业管理条例》中所称的“物业服务费用”改成了“物业费”。2007年8月，《物业管理条例》修订，最明显的修改便是把原先的“物业管理企业”改成了“物业服务企业”。2021年1月1日生效实施的《民法典》基本保留《物权法》的规定，并吸收了《物业管理条例》的一些内容，又将物业服务合同列入了典型合同。《物业管理条例》中使用的“物业管理区域”，在《民法典》中被改成了“物业服务区域”。
至今，在我国的法律与行政法规中，既有“物业管理”一词，又有“物业服务”一词，而且，“物业服务”还是从原先的“物业管理”改过来的。这似乎是说，物业服务不是物业管理，这是两个不同的法律概念。《物业管理条例》的第四章叫“物业管理与服务”；《物业管理条例》第三十四条说“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”但究竟什么是物业管理？什么是物业服务？它们之间的关系是怎样的？这不仅是理论问题，更关乎实务操作。在当前地方物业立法方兴未艾之际，我觉得有必要搞清楚这个基础性的问题。
“物业管理”是业主物权的延伸
我国改革开放以来建设的住宅小区，从物权的角度看，都属于区分所有的不动产。所谓区分所有，就是业主们各自拥有专有部分的所有权，同时共同享有共有部分的所有权。《民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从这个表述来看，业主的区分所有权由三部分组成：对专有部分的所有权、对共有部分的共有权、对共有部分的共同管理的权利。这个共同管理的权利，就表现为实务中的物业管理。所以，物业管理是业主基于建筑物区分所有权而产生的权利，是物权的延伸，其内容是业主对区分所有的不动产中的共有部分如何维护、使用、收益。
明确了这一点，我们就知道，物业管理最重要的原则就是业主自治。从《物权法》到《民法典》，都规定业主共同管理的事项“由业主共同决定”。行政机关也好，居民自治组织或者物业企业也好，都不是物业管理的主体，不能越俎代庖。
业主自治应当成为物业管理最重要的原则
既然物业管理来源于业主的物权，那么，业主自治就应当是物业管理的题中应有之义。道理很简单，物业管理不是社区管理，不是居民管理，而是物业区域内的不动产管理，谁的财产谁负责，天经地义。这属于私法范畴，而不是公法领域。
但在立法中，从《物业管理条例》、《物权法》到《民法典》，都没有明确提出“业主自治”这项原则。尽管《物权法》第七十六条、《民法典》第二百七十八条都规定，“下列事项由业主共同决定”，但就是不肯出现“业主自治”这四个字。
地方法规中，《陕西省物业管理条例》写了“物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则（第四条）”，但把业主自治和其他三个词并列一起，很不恰当。“专业服务”是物业管理的方法，“公开公平”主要是对公权力的要求，“诚实信用”是民事活动的一般原则，都不能与“业主自治”等量齐观。
《山东省物业管理条例》说“物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则”，没有将业主自治作为核心，而将其“与社区管理相结合”，混淆了物业管理与社区管理的不同性质。
《深圳经济特区物业管理条例》说“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则（第三条）”，把专业服务、政府监管与业主自治并列，与上述几个地方法规异曲同工。2007版的深圳物业管理条例甚至规定区主管部门有权“决定解散”业主委员会（第三十八条）。由此可见，实际上的政府监管，是凌驾于业主自治之上的。
法规中讳言业主自治，其实是不了解业主自治的意义才会有的担心。物业管理中的业主自治只是对不动产的管理，如果村民自治都能成为《村民委员会组织法》的基本原则，那业主自治作为物业管理的基本原则，不应当有任何顾虑。业主自治是物业管理的总纲，没有这个总纲，物业管理各方面的法律关系就不可能理顺。
物业服务是服务人受业主委托而提供的有偿服务
《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。鉴于我国土地制度造成的大面积开发建设，形成巨大规模住宅小区的现状，除了极少数小型住宅区有业主自行管理的范例外，绝大多数小区都离不开物业企业的管理。可以说，这种独具中国特色的、大管家式的物业管理，是当前物业管理的主流。物业服务企业受业主的委托，为业主提供房屋与附属设施的管理养护、保洁保安等有偿服务，这就是物业服务活动。
那么，物业服务与物业管理是什么关系呢？打一个比方，物业管理如同家庭主妇管理家政；而家政中的具体事务如洗衣做饭，主妇可以亲力亲为，也可以雇佣他人来做。受雇的服务人所从事的，也是家政的一部分，而不是与家政截然分开。所以，物业服务就是物业管理活动的一部分。二者的主要区别在于，业主有决策权，而物业服务人只是根据业主的指示从事具体工作。
这当然是理想的状态。现实中，大约有90%以上的住宅没有成立业主大会与业主委员会，很难有效实行业主自治。这种情况下，实际操持小区事务的就成了物业公司，这是当前普遍存在的情况。
服务人当家，这是不正常的，但之所以广泛存在，却有内在的原因。一是小区规模巨大，业主彼此陌生，没有亲缘、地域、乡情、同事等纽带，完全是陌生人社会，缺少共同语言，甚至存在利益冲突，故难以组织起来。二是我国的行政管理体制只到乡镇、街道办事处，管理住宅小区这种新事务，前无古人，费力不讨好，各种机关皆退避三舍。三是我国千百年来的传统，从贩夫走卒到文人墨客，大家都觉得公共事务应当由官府来管，只认可官府的权力，而不习惯通过民主讨论表决寻求共识。所以小区里尽管藏龙卧虎，个个走出去都能呼风唤雨，但在自己的小区里，大都低调隐身，不愿为公共事务出面。这样一来，物业公司成为小区的操盘手，也就是自然而然的。
